Due diligence técnica: análisis antes de comprar
Antes de adquirir un inmueble, conviene conocer exactamente su estado real. La due diligence técnica identifica patologías estructurales, deficiencias en instalaciones, problemas de humedades y discrepancias documentales que no siempre son visibles en una visita comercial.
Rehabilitación residencial K38 · Madrid
La due diligence técnica es el proceso de inspección y análisis independiente que permite a un comprador, inversor o promotor conocer el estado real de un inmueble antes de formalizar su adquisición. A diferencia de una tasación, la due diligence no valora el precio - evalúa el riesgo.
Qué inspeccionamos
Cada inspección sigue una metodología estructurada que cubre todos los sistemas del edificio. El resultado es un informe técnico claro, con prioridades de intervención clasificadas por urgencia y coste estimado, que sirve como herramienta de negociación o de planificación de la inversión.
| Área | Alcance de la inspección |
|---|---|
| Estructura & cimentación | Detección de fisuras, asientos, humedades de capilaridad, patologías estructurales visibles y evaluación del sistema portante. |
| Fachada & cubierta | Estado de revestimientos, juntas, impermeabilización, cubierta plana o inclinada, canalones y puntos de filtración potencial. |
| Instalaciones | Revisión de instalación eléctrica (cuadro, circuitos, toma de tierra), fontanería, saneamiento, climatización y telecomunicaciones. |
| Humedades & calidad interior | Identificación de manchas, eflorescencias, condensaciones, puentes térmicos, calidad de acabados y estado de carpinterías. |
| Documentación & licencias | Verificación de licencia de obras, cédula de habitabilidad, ITE, certificado energético, cumplimiento de normativa urbanística y posibles infracciones. |
| Plan de mantenimiento | Resumen ejecutivo con intervenciones clasificadas en urgentes, a corto plazo y diferibles, con estimación de coste por partida. |
Descubrir un problema después de firmar cuesta mucho más que detectarlo antes. La due diligence es la diferencia entre una inversión y un riesgo.
Cómo trabajamos
Nuestro proceso combina inspección in situ, análisis documental y elaboración de un informe ejecutivo orientado a la toma de decisiones. No trabajamos para el vendedor - trabajamos exclusivamente para quien compra.
- Briefing inicial Recogemos información sobre el inmueble, el tipo de operación y los objetivos del cliente para calibrar el alcance de la inspección.
- Inspección in situ Visita técnica al inmueble con metodología sistemática, registro fotográfico y toma de datos de todos los sistemas.
- Análisis documental Revisión de licencias, escrituras, certificados e informes técnicos disponibles para detectar discrepancias entre realidad y documentación.
- Informe técnico Elaboración del informe completo con diagnóstico, prioridades de intervención, estimaciones de coste y recomendaciones específicas.
- Sesión de presentación Exposición de conclusiones con el cliente y su equipo legal o financiero, resolviendo dudas y clarificando implicaciones de cada hallazgo.
El informe de due diligence técnica es una herramienta viva. Puede utilizarse para negociar el precio de compra, para planificar una reforma posterior o para establecer las cláusulas de responsabilidad en un contrato de compraventa.
Trabajamos con compradores privados, family offices, fondos de inversión inmobiliaria y promotores que necesitan una opinión técnica independiente antes de comprometer capital. La independencia de criterio es la base de nuestra propuesta de valor.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluye una due diligence técnica de inmueble?
Incluye inspección estructural y de cimentación, revisión de fachada y cubierta, análisis de instalaciones (eléctrica, fontanería, climatización), detección de humedades, verificación de documentación urbanística y licencias, y elaboración de un plan de mantenimiento con prioridades de intervención.
¿Cuánto tiempo dura una inspección técnica?
Una inspección típica en vivienda tarda entre 2 y 4 horas en inmueble. La elaboración del informe completo requiere normalmente entre 5 y 10 días hábiles adicionales, dependiendo de la complejidad del inmueble y la documentación disponible.
¿Es obligatoria la due diligence técnica para comprar un inmueble?
No es obligatoria legalmente, pero es altamente recomendable. En operaciones de inversión o compra de activos de valor, el coste de la inspección es marginal frente al coste de descubrir problemas graves después de la firma. La due diligence técnica protege al comprador y puede ser un argumento de negociación del precio.
¿Pueden detectar problemas estructurales que no sean visibles?
Utilizamos metodología de inspección basada en evidencias visibles, documentación técnica y análisis de patologías. Para el diagnóstico de elementos ocultos podemos recomendar pruebas complementarias como termografía, ensayos de humedades o catas superficiales realizadas por laboratorios especializados.
¿Trabajáis en toda España?
Sí. Realizamos due diligence técnica en todo el territorio nacional, con especial presencia en Madrid, Barcelona, Marbella y el litoral mediterráneo. Para proyectos internacionales, podemos coordinar con arquitectos locales colegiados.
Todo buen proyecto empieza con una conversación.
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