¿Qué determina el coste de un arquitecto en Madrid?
Los honorarios de arquitecto en Madrid no están regulados desde que el Tribunal de Defensa de la Competencia eliminó los baremos orientativos del COAM en 2009. Cada estudio fija sus tarifas libremente, lo que hace que la horquilla de precios sea amplia: desde estudios de bajo coste que trabajan a precio fijo hasta estudios premium que cobran un porcentaje del presupuesto de obra.
Los factores que más influyen en el coste son: la tipología del proyecto (reforma parcial, reforma integral, obra nueva), la superficie intervenida, la complejidad técnica (edificio protegido, estructura singular, instalaciones especiales) y el nivel de servicio contratado (solo proyecto, proyecto y dirección de obra, servicio llave en mano).
Honorarios por tipo de proyecto: tabla de referencia 2026
La siguiente tabla recoge los rangos habituales en el mercado madrileño para estudios de nivel medio-alto. Los porcentajes se aplican sobre el presupuesto de ejecución material (PEM), sin IVA.
| Tipo de proyecto | Honorarios (% PEM) | Ejemplo: PEM 150.000 € |
|---|---|---|
| Reforma parcial (baño, cocina) | 10–18 % | 15.000–27.000 € |
| Reforma integral de vivienda | 8–14 % | 12.000–21.000 € |
| Rehabilitación de edificio | 6–12 % | 9.000–18.000 € |
| Obra nueva residencial | 6–11 % | 9.000–16.500 € |
| Proyecto comercial / hostelería | 8–15 % | 12.000–22.500 € |
¿Qué incluyen los honorarios de arquitecto?
Un presupuesto de arquitectura completo para una reforma en Madrid suele desglosarse en cuatro fases. Es fundamental aclarar desde el inicio qué fases están incluidas en el presupuesto y cuáles se cobrarán aparte si el proyecto avanza.
- Anteproyecto: propuesta conceptual con planimetría básica, moodboard y estimación de coste de obra.
- Proyecto básico: documentación para solicitar la licencia de obra. Requerido para licencia de obra mayor.
- Proyecto de ejecución: documentación técnica completa con detalles constructivos y mediciones para el contratista.
- Dirección de obra y dirección de ejecución: supervisión de la construcción y certificados de obra.
Costes adicionales que debes presupuestar
Además de los honorarios del arquitecto, hay otros costes técnicos y administrativos que debes incluir en tu presupuesto global:
- Visado del COAM: entre 200 y 800 € según el tipo de proyecto.
- Tasas municipales de licencia: entre el 2% y el 4% del PEM.
- Coordinador de seguridad y salud: obligatorio en obras con varios contratistas (aprox. 1.500–4.000 €).
- Estudio geotécnico: necesario en obra nueva o cuando se excava bajo la cimentación (1.500–5.000 €).
- Certificado energético: requerido en obras que afecten a la envolvente térmica (300–800 €).
- IVA: los honorarios de arquitecto tributan al 21%.
¿Es obligatorio un arquitecto para reformar en Madrid?
Depende del tipo de obra. La licencia de obra mayor, requerida para obras estructurales, cambios de distribución relevantes, modificaciones de fachada y cambios de uso, exige un proyecto técnico visado por un arquitecto colegiado en el COAM.
Las obras menores pueden tramitarse con declaración responsable sin arquitecto. Aun así, contratar un arquitecto aporta valor: define los materiales con precisión, coordina gremios y evita errores costosos.
Cómo comparar presupuestos de arquitecto en Madrid
Al comparar presupuestos, asegúrate de que todos incluyen los mismos servicios. Pide que detallen qué fases están incluidas, si la gestión de licencias va aparte, y cuál es el proceso de facturación.
Un presupuesto más bajo no siempre es la mejor opción. Sin dirección de obra incluida, el riesgo técnico lo asume el cliente.
El arquitecto no es un gasto: es la diferencia entre una reforma que vale lo que costó y una que vale más.
