Lo que el arquitecto ve que el comprador no ve
Cuando un comprador visita un piso o una villa, ve la decoración, la distribución y la iluminación. Un arquitecto ve otra cosa: el estado de la estructura, las humedades ocultas tras el yeso, la instalación eléctrica fuera de norma, la cocina que no tiene salida de humos directa o la distribución que no se puede modificar porque coincide con un pilar maestro.
Contratar a un arquitecto antes de comprar una propiedad en Madrid, Barcelona o Marbella es una de las inversiones con mayor retorno que puede hacer un comprador. El coste de un informe técnico es mínimo comparado con el coste de descubrir problemas estructurales o de instalaciones después de haber firmado la escritura.
Qué analiza la due diligence técnica de un arquitecto
Un informe de due diligence técnica realizado por un arquitecto abarca: el estado estructural del edificio y de la vivienda (muros de carga, forjados, cimentación visible), las instalaciones (antigüedad y estado de la electricidad, fontanería, calefacción y climatización), el estado de la envolvente (cubierta, fachada, carpinterías exteriores), la presencia de humedades o patologías visibles, y la situación urbanística de la propiedad.
En propiedades de inversión o de alto valor, el informe de due diligence también incluye un análisis de la viabilidad de reforma: qué modificaciones son posibles según la normativa urbanística, qué coste tendría llevar la vivienda al estándar deseado y cuál es el potencial de revalorización tras la inversión.
Costes ocultos que debes identificar antes de comprar
Las propiedades que presentan problemas técnicos no detectados antes de la compra generan costes ocultos que pueden superar el precio de la reforma estimada inicialmente. Los más frecuentes en el mercado madrileño y barcelonés son: instalación eléctrica por debajo de norma (ITC-BT) que requiere sustitución completa (5.000-15.000 €), cañerías de plomo o uralita que deben cambiarse por imperativo legal, humedades por capilaridad en plantas bajas o por filtración en cubiertas, y problemas de aislamiento térmico o acústico que requieren soluciones costosas.
Cómo leer el planeamiento antes de comprar
Antes de comprar una propiedad para reformar en Madrid o Barcelona, es imprescindible consultar el planeamiento urbanístico. En Madrid, el SIU (Sistema de Información Urbanística) permite consultar la calificación del suelo, los usos permitidos y el nivel de protección del edificio. En Barcelona, el visor urbanístico del Ayuntamiento ofrece información equivalente.
Un edificio con nivel de protección estructural o integral limita significativamente las posibilidades de redistribución interior, modificación de fachada o ampliación. Descubrir esta limitación después de comprar puede frustrar el proyecto de reforma previsto o encarecer significativamente su ejecución.
La due diligence técnica no es un gasto: es la información que convierte una decisión de compra en una decisión de inversión.
